Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Ministerstwo Sprawiedliwości planuje zmianę ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2023 r. poz. 1984 oraz z 2024 r. poz. 1222), dalej: „u.k.w.h.”. Przyjęcie projektu przez Radę Ministrów planowane jest na IV kwartał 2025 r.

Powód nowelizacji

Celem wprowadzanych zmian ma być zwiększenie ochrony danych osobowych osób fizycznych ujawnionych w księgach wieczystych oraz ograniczenie nieuprawnionego ich wykorzystywania, w tym masowego pobierania w celach komercyjnych.

Dotychczasowy system umożliwia każdemu nieodpłatne przeglądanie księgi wieczystej w wersji elektronicznej po wpisaniu jej pełnego numeru. Nie wymaga to podania żadnych danych identyfikujących użytkownika ani uiszczenia opłaty. W praktyce oznacza to, że osoba znająca numer księgi, może uzyskać dostęp do danych dotyczących właściciela nieruchomości, obciążeń hipotecznych czy stosunków majątkowych.

Problemy ujawnione w dotychczasowej praktyce

Księgi wieczyste zawierają szereg danych o charakterze wrażliwym takich jak imię, nazwisko, adres, czy dane dotyczące zobowiązań finansowych. Publiczny dostęp do takich informacji, bez mechanizmu weryfikacji tożsamości osoby przeglądającej, w ocenie inicjatorów zmian – rodzi istotne ryzyka, m.in.: kradzież tożsamości, naruszenie prywatności czy potencjalny wyciek danych wrażliwych.

Według autorów projektu na konieczność interwencji legislacyjnej wpłynęła także działalność komercyjnych portali internetowych, które specjalizują się w odpłatnym udostępnianiu danych z systemu ksiąg wieczystych. W związku z tym zachodzą obawy, że oferowane przez nie usługi stanowią bezprawne przetwarzanie danych osobowych w celach zarobkowych. Część takich serwisów zarejestrowana jest poza granicami Unii Europejskiej, co nastręcza dodatkowych wątpliwości co do kwestii oceny legalności takich działań lub ich skutecznego przeciwdziałania.

Proponowane rozwiązania legislacyjne

Projekt zakłada wprowadzenie mechanizmu uwierzytelnionej weryfikacji użytkowników. Dostęp do elektronicznej księgi wieczystej miałby być możliwy dopiero po zalogowaniu się do systemu za pośrednictwem Krajowego Węzła Identyfikacji Elektronicznej z użyciem środka identyfikacji elektronicznej takiej jak profil zaufany czy e-dowód. W tym celu realizacji tego postulatu projektowany jest art. 36⁴ ust. 5 u.k.w.h., przewidujący, że Centralna Informacja o Księgach Wieczystych umożliwiać będzie przeglądanie ksiąg wyłącznie po wykazaniu tożsamości użytkownika.

Nowe przepisy mają również umożliwić Ministrowi Sprawiedliwości, jako administratorowi danych, przetwarzanie i gromadzenie informacji o użytkownikach systemu (projektowany art. 36³ ust. 4 u.k.w.h.). W określonych przypadkach (np. na wniosek sądu, prokuratora, policji lub innego uprawnionego organu) Minister Sprawiedliwości będzie mógł udzielać informacji o osobach, które wyszukiwały konkretną księgę wieczystą.

Znaczenie praktyczne

Projektowane rozwiązania mają – w przekonaniu inicjatorów zmian –  zapewnić większą ochronę prywatności właścicieli nieruchomości i ograniczyć możliwe nadużycia związane z nieuprawnionym pozyskiwaniem danych z ksiąg wieczystych. W praktyce oznacza to odejście od pełnej anonimowości przy przeglądaniu elektronicznych ksiąg wieczystych. Pozostaje żywić nadzieje, że planowane zmiany nie wpłyną negatywnie na rynek obrotu nieruchomościami, a uczestnicy tego rynku dalej będą mieli możliwość dostępu do informacji określający status prawny nieruchomości – potencjalnego przedmiotu obrotu.

Do tematyki zmian w zakresie dostępu do ksiąg wieczystych będziemy wracać, dlatego zachęcamy do śledzenia naszych publikacji.