Dochodzenie roszczeń od inwestora, który bezprawnie zajął działkę

Słusznie NSA zauważył, iż nie można domniemywać, że organ ma kompetencję aby takiego dowodu się domagać, w sytuacji gdy przepis prawa wyraźnie takiej kompetencji mu nie przyznaje. Przepisy Prawa budowlanego nie służą i nie mają służyć rozstrzyganiu sporów cywilnych o własność nieruchomości. Nawet organ wydający pozwolenie na budowę bazuje tylko na oświadczeniu inwestora o przysługującym mu prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i co do zasady nie powinien tego oświadczenia merytorycznie weryfikować.

Wykładnia przyjęta przez NSA w analizowanej sprawie nie pozbawia właściciela nieruchomości ochrony prawnej. Taką ochronę jemu, a niekiedy również- gwarantują normy prawa cywilnego.

Wobec inwestora, który nie miał prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a zrealizował na niej budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej działki, właścicielowi nieruchomości przysługuje roszczenie o nabycie jej własności za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 § 2 k.c.). Jeśli wykup nie leży w interesie właściciela, a inwestor pozbawił go faktycznego władania nieruchomością, właściciel może domagać się jej wydania na podstawie art. 222 § 1 k.c. Jeśli faktycznego władztwa nad rzeczą nie utracił- może skorzystać z roszczenia negatoryjnego (art. 222 § 2 k.c.), domagając się od inwestora przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Należy zwrócić uwagę, że w analizowanej sytuacji również inwestor, zgodnie z art. 231 § 1 k.c. może domagać się aby właściciel przeniósł na niego za wynagrodzeniem własność działki zajętej pod budowę urządzenia lub budynku (o ile ich wartość przewyższa znacznie wartość zajętej działki). Roszczenie to przysługiwać będzie inwestorowi będącemu samoistnym posiadaczem nieruchomości w dobrej wierze. Kompetencję do rozstrzygania sporów w ww. zakresie ma sąd cywilny.